青岛中级人民法院发布房地产纠纷十大典型案例

　　1月4日,青岛市中级法院发布涉房地产纠纷案件十大典型案例,涵盖商品房预售及买卖合同纠纷、“二手房”买卖合同纠纷等房地产纠纷主要案件类型,涉及限购政策等房地产新政带来的新问题,房屋质量、设计变更等民生问题,及合同履行不当、违约责任等房地产市场交易多发问题。

　　签订买卖合同

　　条款务必分明

　　刘某(卖方)与孙某(买方)签订回迁房屋买卖合同,合同载明:房屋面积为60平方米(最终面积为办证实测面积,此面积双方无异议),房屋成交价格为人民币51万元,待房产证办下后,刘某协助办理过户。现涉案房屋产权证书载明房屋面积为65.87平方米,刘某要求孙某补全差额面积价款,并以此为由拒绝办理过户。孙某诉请要求办理过户。

　　一审法院认为,刘某未能证明合同中关于房屋面积的记载是双方对面积差额进行多退少补,故双方应依约履行,判决刘某协助办理房屋过户手续。二审法院认为,合同记载内容表明,刘某交易时已经知晓房屋预估面积与实测面积可能存在差异,但仍然与孙某约定房屋成交价为51万元,而未约定以“面积x单价”作为房价的计算方式,故涉案合同约定的房屋成交价51万元系整套房屋价格,与房屋实际面积无关,判决维持原判。

　　为省税延期过户

　　买的房子被查封

　　李某欲以60万元价格购买张某名下二手房,但因张某取得产权不满两年,过户给他人需缴纳高额个人所得税。为此,双方约定于2018年6月6日即张某取得该房屋产权满两年后再将该房屋过户给李某。在此期间,张某从陈某处借款100万元到期未归还被起诉,法院于2017年12月查封了该房屋。后该房屋进入执行程序,李某起诉要求排除对该房屋的执行。

　　一审法院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,双方为规避税费,约定延期办理该房屋过户,在此期间,

　　该房屋被他人查封。一审法院据此认为系因买受人李某自身原因未办理过户登记,判决驳回了李某要求排除对该房屋的执行的诉讼请求。二审法院对一审法院判决予以维持。

　　明知没有购房资格

　　过错双方共同承担

　　李某欲向房地产公司购买商品房一套,于2018年4月6日支付了10万元定金。于2018年4月19日青岛限购政策正式实施。同年6月15日,双方签订《认购协议》并支付剩余购房款,后因李某不具备购房资格,导致协议无法继续履行。房地产公司起诉李某,要求解除认购协议,在扣除10万元定金后返还剩余款项。

　　一审法院认为,李某明知其不具有购房资格而与房地产公司签订认购协议,责任在李某。一审法院判决解除认购协议,房地产公司在扣除定金10万元后将剩余购房款返还给李某。二审法院认为,李某在明知自己已经不具备购房资格的情况下仍选择与房地产公司签订《认购协议》,李某自身存在不可推卸的责任和过错。但房地产公司也未能举证其完成报备义务,导致双方错失了确认李某是否符合限购政策实施前已形成实际交易不受限购政策限制的情形的机会,且在限购政策实施后仍与李某签订协议,房地产公司亦存在过错。基于公平原则,二审法院判决解除认购协议,房地产公司在扣除3万元后将剩余购房款返还李某。

　　签订协议又反悔

　　主张违约被驳回

　　管某于2016年与房地产公司签约买房,合同约定了交房时间为2017年6月30日并约定逾期交房违约金。但房地产公司直到2019年3月1日才交房。当年7月19日,房地产公司与管某签订《协议书》,约定管某自愿放弃向房地产公司主张违约金以及其他违约责任,房地产公司积极协助管某办理房产证。本协议生效后双方之间的债务消灭,乙方不得再向甲方主张任何违约责任,双方之间再无其他任何纠纷。后,管某起诉房地产公司,要求房地产公司支付逾期交房违约金。

　　一审法院认为,根据双方签订《商品房预售合同》后,房地产公司逾期未交房应当承担违约责任。但在双方签订的《协议书》中,管某已明确放弃向甲方主张逾期交房违约金,系对其自身权利的自由处分。该协议书是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,且房地产公司也已履行配合管某办理房屋产权证明之义务。一审法院判决驳回管某的诉讼请求。二审法院经审理认为,管某主张《协议书》系其在房地产公司胁迫下签订,但并未提交充分证据证明,二审法院不予采信,遂驳回上诉,维持原判。

　　合同解除需审查

　　仅凭通知难成立

　　2017年,韩某与韩某某签订存量房屋买卖合同,将其名下的涉案房屋出售给韩某某,合同约定韩某某以银行贷款方式支付除首付款外的剩余购房款。合同签订后,青岛市陆续出台新的限售、限贷政策,导致涉案房屋在合同约定期限内不具备上市交易条件,韩某某的贷款资格也受到限制,合同未能如约履行。后韩某向韩某某邮寄发出解除合同通知书。

　　一审法院以房屋出售政策调整导致合同目的无法实现为由认定合同应予解除,且以解除合同通知已经到达韩某某处为由认定合同已经解除,据此支持韩某的诉讼请求。二审法院认为政策调整仅是导致履约时间顺延,不足以导致合同目的无法实现,韩某某在履约过程中不存在明显的违约行为,韩某主张合同已经解除不符合法律规定和合同约定,其基于合同已经解除的相关诉讼请求法院不予支持。

　　买房未审所有权

　　房屋到手过户难

　　2010年9月11日,吴某(甲方)与李某(乙方)签订《房地产买卖契约》,因涉案房屋尚未办理房产证,双方在补充条款中约定:甲方在开发商通知办理房产证之日起十日内必须将房款贷款余额还清并办出房产证。2018年2月27日,吴某办理了涉案房屋的产权登记手续,但却没有过户给李某。案件审理过程中,法院查明,因吴某在办理房屋产权登记手续后又将涉案房屋抵押给银行,现涉案房屋的状态为抵押。

　　法院经审理认为,吴某取得涉案房屋房产证后,并未依约办理涉案房屋的产权变更登记,并擅自在涉案房屋上设定抵押,导致李某无法办理涉案房屋的过户手续,吴某已构成违约,应承担相应的违约责任,故判令吴某向李某支付逾期过户违约金。但因涉案房屋已设立抵押,且抵押权人已对涉案房屋另案主张优先受偿权,李某要求吴某办理过户登记的诉讼请求,目前存在法律和事实上的障碍而无法实际履行,故对李某关于过户的诉请暂不予处理,李某可待上述抵押权涤除后另行主张涉案房屋的产权变更。

　　商铺突现“大台阶”

　　购房者可要求解约

　　2020年1月11日,胡某、闫某与某房地产公司签定合约购买商铺,并当日付清房款。交付前,胡某、闫某发现屋内出现高达一米、面积30多平方米的台阶,胡某、闫某随即向该房地产公司要求退款。后胡某、闫某起诉房地产公司,要求解除合同、返还购房款及相应利息。

　　一审法院认为,胡某、闫某发现涉案房屋存在与合同约定不一致的情形后,及时提出退房要求,虽房地产公司主张未改变设计规划,但其在签订合同时未向胡某、闫某履行提示告知义务,应承担相应的法律后果。一审法院判决解除合同,房地产公司返还购房款及相应利息。二审法院经审理认为,涉案商铺的大台阶高度、面积,已远远超出合理范围和购房者的正常预期。胡某、闫某的主张应当予以采纳。判决维持原判。

　　房屋质量不过关

　　及时维权是关键

　　张某与开发商签订商品房预售合同,购买商品房一套。房屋交付后,张某发现房屋存在返潮、墙面发霉、下水管堵塞等质量问题,导致其无法正常装修入住。张某要求开发商对房屋存在的质量问题进行维修,但开发商并未及时修复上述问题。张某诉至法院,要求开发商承担房屋修复费用,并承担房屋自交付后不能居住使用期间的损失。

　　法院经审理认为,涉案房屋自交付后,出现返潮发霉渗漏等问题,张某报修后,开发商在合理期限内拖延维修,且最终没有完全解决涉案房屋质量问题。经过鉴定部门鉴定,涉案房屋确实存在质量问题,且非因张某原因所致。法院根据司法鉴定的维修费用和经评估得出的租金价值,判令开发商向张某支付相应维修费用及房屋自交付后不能居住使用期间的损失。

　　注意义务未尽到

　　买卖交易难促成

　　林某通过房产中介向王某购买房屋一套。双方签订合同,约定购房定金5万元,首付款40万元,若林某未获得贷款机构批准,合同终止,林某支付的定金和购房款应如数返还,双方互不承担违约责任。签约当天,林某支付了定金,后经出示《个人信用报告》咨询各大银行和房产中介,其信用状况无法办理贷款。随即林某通过微信要求中介代其与王某协商解除合同。王某认为林某未按时支付首付款系违约,不应退还定金。林某遂提起诉讼要求解除涉案房屋买卖合同并返还定金。

　　一审法院认为,林某、王某及房产中介公司在约定的首付款支付日期前均已得知林某因征信问题无法办理购房贷款。在该情况下合同目的无法实现,林某停止支付首付款的行为不宜认定为违约,其支付的定金应当予以返还。二审法院经审理认为,林某已及时提供个人信用报告并通过中介与王某沟通后期解约事宜,涉案房屋买卖合同亦对无法办理贷款的情形约定非常明确,在此情况下,林某不支付首付款不属于违约。二审法院判决驳回上诉,维持原判。

　　房屋设计轻微变更

　　购房者能否解约

　　孙某买房时,合同约定房屋为装修交付,房地产公司不得擅自变更该房屋的建筑设计,否则孙某有权单方面解除合同。因该户型房屋主卧室空间较小,且窗户的面积较小,房地产公司在装修时拆除了该户型房屋主卧室和阳台的间隔。竣工验收后,孙某拒绝接收房屋,并起诉房地产公司,要求解除合同。

　　一审法院认为,房地产公司在装修过程中对个别设计作出轻微变动,不影响安全,且房屋已通过竣工验收,符合交付条件,房地产公司违约程度显著轻微,不影响合同目的的实现,故判决驳回孙某解除合同的诉讼请求。二审法院经审理认为,房地产公司并未对房屋主体结构进行重大更改,孙某无证据证明变动影响其居住安全,不存在导致合同目的不能实现的严重情形。如孙某坚持不同意房地产公司作出上述变动,可要求恢复原状,房地产公司在答辩意见中亦表示可以恢复原状,孙某以此为由要求解除合同不当,法院不予支持。（李自强 何文婕 吕佼）