蹲点调查丨农村产权交易，让市场发现价值

　　经过多年努力，山东省目前已在全国率先完成农村承包地确权登记颁证工作，完成农村集体产权制度改革阶段性任务，正在稳慎推进农村宅基地制度改革试点，农村的各项产权已基本明晰。下一步，如何让这些产权规范有序流转，将其有效盘活，从而招引各类要素资源向乡村聚集，推动农业适度规模经营、激发农村发展活力？记者日前以潍坊为样本，围绕位于潍坊国家农业开放发展综合试验区核心区的山东农村产权交易中心，进行了调查。

　　33分钟涨上去25万

　　金黄干爽的玉米棒，被装载机高举着装进巨大的长方铁笼，堆成了一堵堵金色的墙。11月27日，在昌邑市下营镇张家村，种粮大户张利民抢在降温之前，将晒干的玉米入仓。今年雨水好，他种的1095亩地，玉米平均亩产1300斤。

　　中午时分，炖鱼的香味从地头板房飘出，工人们歇工准备吃饭，张利民又钻进收割机下边保养机器，记者好不容易把他请出来。说起去年包地的过程，他还是有点紧张。

　　张利民16岁就干修车，农忙时也当农机手。2020年夏天，张家村和周边几个村因邻近下营化工园而整村搬迁，知道他会捣鼓农机，十几户乡亲把地交给他种。地是盐碱地，又浇不上水，大家有的要钱，有的不要钱。当年年景好，张利民160亩地净赚了16万元，他按一季一亩80元给乡亲们付了地钱，自己也尝到了甜头，心想有机会再多包些地种。

　　2021年2月，张利民从微信朋友圈上看到，张家村和廒里村、小韩村、郇家村等4个搬迁村的10108亩耕地对外发包，他激动得半宿没睡着觉。但这次包地不一样，以往是乡镇组织招投标，这次是上了“山东农村产权交易平台”，他感到竞争一定挺激烈。果真，不久就听乡亲说，有好几伙开着外地车的人来看地。张利民和父亲测算了半个月，决定报价300元/亩。

　　2021年4月9日上午，竞标开始。张利民进会议室一看，屋里黑压压地坐了100来人，竞标区有认识的，更多的是不认识的。他暗想，这个价怕是拿不下来，得涨。父亲暗示他出335元/亩，他不放心，最后在投标书上写上“355元/亩”交了上去。一唱标，张家村标段共有6人竞标，张利民出价最高，竞标成功，第二名出价333元/亩。“太悬了！我庆幸自己临场提价，又后悔没听我爸的。”他抓抓头说。

　　陪同记者采访的昌邑经济开发区经济发展办公室副主任李永民说，下营镇2012年就成立了农村集体资产资源工程招投标委托代理服务中心，各村凡是5万元以上的集体资产、资源、工程交易，都由这个中心代为组织，以确保公开公正。“这次地块面积大，涉及百姓多，不是小事儿。我们前期走访了昌邑两家种粮大户摸底，他们出价都不高。于是，我们决定做好村民委托等基础工作，交易使用大平台。大平台知晓面广，成交价能高点儿，尽量给老百姓增收。”李永民说。

　　下营镇经管站站长魏莹莹介绍，万亩土地挂到山东农村产权交易中心的网站、公众号后，先后引来大连、葫芦岛、东营、济宁等外地客商咨询，36人报名，其中一位济宁客商来地头看了3趟。最后成交的5个标段，其中有一个是外地客商与当地人合作包下来的。

　　“连沟带壕一亩300多元，合着纯种植的‘好地’得500多元，不低了。以前老百姓的‘好地’，也就租一两百元。”当天在交易现场的廒里村党支部书记李彩霞说，他们村这次外包了5000亩，分两个标段，也都竞出了连沟带壕一亩300多元的价格。

　　今年10月12日，下营镇北姜村的667亩土地经营权外包。招标仍然委托给山东农交中心，形式升级为线上：包地的不露面，背对背竞价。屏幕上数字跳动，33分钟，13次报价，最终以年承包费640元/亩成交，溢价率28%，比该村上一个承包期每年每亩258元的地价，每年增收25.47万元。

　　“33分钟涨上去25万”，消息在各村不胫而走，镇政府没有接到百姓的投诉、异议。李永民心里一块石头落了地，“以往乡镇组织招投标，我们要花很多精力去防范围标、陪标、串标行为。这几次交给第三方，我们很超脱，感到很轻松。”

　　他说，乡村是个熟人社会，就算事先保密工作做得再好，开标那天一到场，一点名，竞标的就知道对手是谁了。竞标人出去打个电话、上个厕所的工夫，就有可能出现串标。有人利诱，劝别人退出，承诺自己包到了给对方好处；有人威吓，你包了也种不成、养不成。“收手机、不让出门、请民警到场维持秩序，这些办法都用过，还是防不胜防。”李永民说，有一次，一个村的集体虾池外包，9个竞标者都是本村的，全部报价畸低，最终低于村集体出的底价，流标了。第二次，镇村合力引入了新的竞争者，才包了出去。

　　熟人社会还有个面子问题。李永民说，村民面对面竞价，不好意思，觉得伤和气。线上竞标就没事了，事先谁也不知道谁报了名。事后见面，谦让的话都好说。

　　昌邑市现代农业发展中心主任聂仁鹏介绍，该中心2020年出台实施意见，农村土地流转涉及农户较多或流转土地面积50亩以上的，应进入山东农村产权交易平台进行交易，并规范土地流转合同签订、档案管理、收益程序。“在农村，土地流转已经具有了‘招商引资’性质。公开、规范交易，既从源头保障流转双方的合法权益，又可避免后续纠纷，营造稳定的‘营商环境’，推动土地适度规模经营。”

　　在山东农交中心副总经理咸金君这位“老农经”眼里，深化农村改革、提高农民财产性收入，建设农村产权交易市场是其必由之路，也是关键一步，发挥着“四两拨千金”的作用。他说，通过市场的价值发现功能，重塑农村资产合理定价机制，改变农村资产被严重低估的现实问题，尤其是让集体资产得以保值增值，实现农村资产资源价值最大化，上述昌邑的例子就是这样。另外，通过市场的阳光、公开交易机制，农村资产资源特别是集体资产流转交易公开化、透明化、规范化，预防了农村基层微腐败的发生，真正做到“干部清白、百姓明白”，农村基层治理更加科学高效。

　　咸金君介绍，截至目前，通过市场机制，山东农村产权交易中心作为唯一的省级农村产权交易平台，为全省基层村集体、农民增加财产性收入超过6亿元，通过建设农村产权交易市场真正形成要素市场化配置助力乡村振兴的新模式、新路径。

　　“合同牛”7个月推广数千头

　　12月2日早6点，清晨的寒气中，临朐县东城街道庄家庄村南头的肉牛养殖场喧闹起来，大牛小牛“开饭了”。40岁的养殖户付大鹏骑着自动落料的电动三轮车，沿着长长的牛舍慢悠悠地撒料，车走到哪儿，牛摇着尾巴跟到哪儿。

　　23头乌黑发亮的安格斯母牛，是今年5月10日刚来的新客，来的时候都怀孕带犊。今年8月，它们都生了小牛，成活了20头。眼下，有的小牛已长到了1米多高、300多斤了。“再过几个月，小牛长到400斤，胜伟公司回收，一头1.2万元。3年后，胜伟再原价回购母牛。这3年间，每年的小牛我养大卖钱。这叫‘寄母还犊’。”付大鹏说。

　　“这安格斯牛贵，一头母牛3万元，比我以前养的那些西门塔尔牛贵一倍。”付大鹏指着另一处牛舍中黄褐色的牛群说，“要不是能贷款，一把拿出69万，我还真买不了。”

　　付大鹏养牛将近20年了，早年贷过一笔款，200万元，让好几个亲戚做的担保。这次不用亲戚担保，用的是活牛抵押。23头母牛，付大鹏抵押给了山东省农业发展信贷担保有限责任公司（简称“省农担”），省农担给齐商银行作担保，齐商银行把69万元直接打到山东胜伟牧业有限公司账上。3年后，付大鹏还牛，也就还了本金。若是牛死了，胜伟买了保险，保险公司赔。这3年间，付大鹏只需还利息，每头牛每年还1000多元利息，23头牛合每月还2000元，付大鹏的负担跟城里人还房贷差不多。

　　省农担不怕牛跑了吗？省农担潍坊管理中心主任王云龙说，除了依靠畜牧部门“无证禁上路”、为牛挂可定位可感生命体征耳标等监管手段，山东农交中心为省农担出具了他项权证，从法律上确认了省农担的他项权利。他说，这些牛在山东农交中心办理抵押登记的同时，其抵押信息也在中国人民银行征信中心动产融资统一登记系统“中登网”上同步登记，有法律效力，能有效防止“一牛多卖”或“一牛多押”。

　　山东农交中心总经理王菲介绍，省农担拿到的付大鹏23头牛他项权证，是我国第一张畜禽活体抵押他项权证。整个链条的设计用时半年之久，凝聚了多方心血。最早是中心副总经理咸金君和潍坊市农业农村局党组成员、畜牧业发展中心主任孟凡东探讨业务时，碰撞出了“火花”。人民银行潍坊市中心支行、省农担、胜伟牧业很快表示支持。五方加上多家商业银行开了至少5次碰头会，才把模式“走通”。商业银行苦于没有政策依据，人民银行潍坊市中心支行与潍坊市农业农村局今年3月联合印发《潍坊市畜禽活体融资登记管理指引》，给了“通行证”。

　　一本本绿色的抵押权证，保障了一笔笔“牛合作”达成。胜伟集团董事长助理李康告诉记者，有“活体抵押贷”支持，加上政府对肉牛产业的大力推动，从付大鹏的第一批牛开始，截至11月底，胜伟牧业7个月间已放出8393只“合同牛”，带动了200多家养殖户，约九成养殖户选择了“活体抵押贷”，齐商、日照、青岛、邮储等多家银行参与该业务。

　　“现代畜牧业投资强度越来越大，金融始终是发展瓶颈。潍坊市正在培育百亿级肉牛产业链，计划2025年，形成10万头肉牛存栏量，这个模式是很好的助力。下一步，我们打算将其推广到价值较高的奶牛、母猪、种畜、种禽等更多门类，助推畜牧业转型升级。”孟凡东说。

　　权益变成“一张纸”，具备法律效力

　　在山东农交中心，记者看到了两种绿色的本本：一种是“交易鉴证书”，一种是“他项权证”。中心总经理助理丛聪介绍，这体现了该中心的两项最主要职能——交易鉴证和抵质押登记。两证，前者证明交易真实合法、产权来源清晰；后者确认抵质押权人的他项权。两证都指向了一个目的——让农村资产可抵押、可融资、活起来。他说，农村产权种类多、涉及部门多，通过规范交易形成的交易鉴证书，金融机构可视为权属证明。而抵质押登记则是潍坊市2015年授予齐鲁农村产权交易中心（山东农村产权交易中心前身）的职能，该中心成为全国第一个被赋予抵质押登记权的农交平台，这一做法目前已通过山东农交中心复制推广到全省10市56个区县。

　　“他项权证”让银行放了心。对借款人来说，原来银行“不认”的资产就能抵押贷款了。日前，寿光蔬菜产业集团用占地1500多亩的242个冬暖式大棚及智能温室作抵押，从潍坊银行获取的5000万元贷款续贷成功。寿光蔬菜产业集团融资部部长马永岗说，这笔款是2015年在山东农村产权交易中心推进下所贷，持续续贷至今。“公司的主要资产是大棚。大棚能办理抵押登记，才有银行愿意贷款，极大补充了我们的流动资金。”

　　高密市柏城镇苗木种植户赵敏，2019年8月从当地农商银行贷出80万元，用于购买新品种苗木。“仅凭个人信用很难贷出这么多。没想到，银行工作人员告诉我，农村的房子也能抵押贷款，我就抵押了房子。”今年9月，为期3年的贷款全部还清后，为继续增加苗木新品种，他再次用房子抵押贷出了50万元。

　　“我们的很多工作，就是将农村资产、资源的所有权、使用权、收益权、处置权变成‘一张纸’，落在纸头上，使其具备法律效力，让金融机构认可，让农村产权抵质押贷款这类他们眼中的‘非标业务’走通，变成‘标准化’、可批量复制的业务。”丛聪介绍，目前，山东农交中心的交易标的包括农村土地经营权、集体林权、农村集体资产股权、水域滩涂养殖权、农村知识产权等5大品种。抵质押融资则覆盖了农村承包土地经营权、农村集体资产股权、大棚所有权、住房财产权、集体经营性建设用地使用权、水域滩涂养殖权、大型农机具所有权、畜禽活体所有权等8个品种。

　　“银行发放涉农贷款，最害怕放出的钱没用在农业上，交易鉴证能说明交易真实有效，减少了银行尽调工作量，降低了银行风险。”日照银行诸城支行行长李斌告诉记者，“有了他项权证，一旦出了不良，至少法院可以执行，在银行内部会计处理上也可以注销、计入损失，业务能走得通。”

　　使农村资产资源活权赋能、实现价值最大化，最大限度提高农民财产性收入，是山东农村产权交易中心的工作目标。丛聪介绍，该中心在业内率先打造了“交易鉴证+抵质押登记+政策担保+贷款贴息+风险缓释+不良处置”的农村产权交易与金融服务融合创新模式，重点推出“惠农产权贷”“贴息产权贷”等融资产品，截至目前已带动银行涉农资金投放超过36亿元，使农村产权真正可交易、可抵质押。

　　不良资产处置链条待完善

　　采访中，一位不愿具名的银行人士说，他工作过的银行曾经遇到过一件事：一家种苗商在流转来的土地上建设了大棚，用大棚抵押贷了款，后来经营不善，还不上钱了。银行想把大棚重新包出去变现，发现感兴趣的人不多，远处的人过来种棚成本高，近处的人乡里乡亲的不愿蹚这摊子“浑水”。拖了一阵，一年一付的土地流转费又到期了，银行不得不付地租，就这样僵在那里了。

　　在不良资产处置方面，山东农交中心也在完善金融服务链条，积极搭建处置平台，但限于各方面条件目前仍以发布信息为主，或帮助金融机构在市场客户范围内寻找意向接盘者。该中心也试图对接合作专门的农业资产管理公司，搭建完整的不良资产处置链条，但目前在省内这样的公司极少。

　　有金融机构人士告诉记者，以物抵债、以权抵债的协议“变现”不畅，导致金融机构目前只能把产权抵质押作为辅助增信措施，一时还难将其作为融资主渠道。

　　从市场“入口”来说，记者了解到，虽然2015年我省出台有关引导农村产权流转交易市场健康发展的文件，要求农村集体资产必须进入市场公开交易，但目前看，“应进必进”在很多地方并未做到。

　　记者采访中发现，农村产权交易有其复杂性，需要专业知识与基层经验紧密结合，才能够实现农村产权交易的公正、规范、有效运行。这也是之前很多地方农村产权交易开展过程中的难点。以昌邑市为例，下营镇自2012年以来创新推行以“民主管理+公开招投标”为核心的农村集体资产资源工程发包制度，并取得了很好的社会稳定治理的效果，但是在全市的推广进程仍有待提高。